De lucht en de woningmarkt

Met 52.000 transacties in het vierde kwartaal is 2015 uiteindelijk een bijzonder goed jaar voor de woningmarkt geworden. Er zijn vorig jaar totaal 185.000 woningverkopen geregistreerd. Voor de NVM-makelaars waren het er 142.237, een stijging van bijna 22% ten opzichte van 2014. Het aantal verkopen komt daarmee weer op het niveau van vlak voor de crisis. De huizenprijzen zijn in een jaar tijd met 5% gestegen. Voor de gemiddelde koopwoning werd in het vierde kwartaal 227.000 euro betaald.

Huizenprijzen schieten de lucht in, koppen sommige kranten dan al gauw. En er zijn onheilsprofeten die nu al waarschuwen dat er weer ‘lucht in de huizenprijzen wordt gepompt’ en dat een nieuwe zeepbel in onze economie ontstaat. Ik ben daar niet zo bang voor, maar zie de prijsontwikkeling na jaren van forse dalingen als reëel. Er is sprake van een inhaalslag en daarbij zijn de omstandigheden op de markt nu zeer gunstig dankzij de lage hypotheekrente en toenemende koopkracht.

Aan de andere kant zie ik ook geen totaal onbewolkte lucht. Hoe het consumentenvertrouwen en de economie zich verder ontwikkelen, blijft afwachten. De internationale omstandigheden zijn onzeker; de malaise in de detailhandel (V&D) houdt aan en de vluchtelingenstroom lijkt nog niet tot een eind te komen. Dus of de stijging van de woningmarkt zich in dit tempo blijft voortzetten, is nog maar de vraag.

Tegelijkertijd gaat zich een andere knelpunt voordoen en dat is de vermindering van het aanbod. Halverwege het tweede kwartaal stonden bij NVM-makelaars nog bijna 130.000 woningen te koop, 14% minder dan een jaar eerder en ruim 27% minder dan op het dieptepunt van de crisis. De daling van het aanbod gaat ook steeds sneller. Dit speelt vooral de verkopers in de kaart en kan tot verdere prijsverhoging leiden. Maar van een echte ‘verkopersmarkt’ is nog geen sprake; hooguit is dat in Amsterdam en Utrecht het geval. Dus dat de woningmarkt zichzelf weer gaat opblazen, zie ik nog niet gebeuren. Ik zie dit eerder als een situatie van opluchting na een langdurige periode van zware bewolking.