Nieuwe hypotheekregels: Meer zekerheid, minder kansen

Er is nog weinig aandacht aan besteed, maar per 21 maart behoort de voorlopige hypotheekofferte tot het verleden. Er is dan een nieuwe Europese richtlijn van kracht. Het betekent een behoorlijke wijziging van de huidige werkwijze, waarin de geldverstrekker een voorlopige offerte doet die – als alle gegevens van de aanvrager bekend zijn – ook ingetrokken kan worden. In de nieuwe situatie volgt pas een hypotheekaanbod als alle stukken (werkgeversverklaring, taxatierapport, salarisstroken en een getekende koopakte) zijn ingeleverd. De bank of hypotheekverstrekker doet dan een definitief aanbod; de koper heeft na ondertekening van het aanbod nog twee weken bedenktijd.

De maatregel wordt genomen met het oog op een betere bescherming van de consument. Voor de koper betekent dit immers dat hij – wanneer een aanbod wordt gedaan – zeker is van het rondkomen van de hypotheek. Een nadeel is wel dat het moeilijker wordt om de hypotheekrente snel vast te leggen. Zeker bij stijgende hypotheekrente (ook die tijd kan weer aanbreken) kan dit nadelig uitpakken. Het kost altijd tijd om alle stukken te verzamelen; je bent mede afhankelijk van de snelheid van  o.a. taxateur, werkgever en verkopend makelaar.

Het verzamelen van de stukken kan weken duren. Als in die periode de hypotheekrente daadwerkelijk stijgt, moet de hypotheekadviseur de nieuwe maandlasten berekenen. Dat kan tot gevolg hebben dat minder hypotheek kan worden verstrekt dan een paar weken eerder mogelijk leek. Op die manier kan de grotere zekerheid voor de consument omslaan in een nadeel en er zelfs toe leiden dat de koop niet doorgaat.

Verkopers moeten er bovendien rekening mee houden dat een periode van ontbindende voorwaarden (koop mits financiering rondkomt) wel eens kan oplopen naar 6 tot 8 weken i.p.v. de 4 weken die het nu vaak duurt. Op de markt maakt dit de weg vrij voor kopers die een gokje durven te nemen en willen kopen zonder ontbindende voorwaarde, in de verwachting of zekerheid dat de financiering wel rondkomt. Wie dat niet durft – of niet in positie is om die gok te nemen – heeft dus een slechtere uitgangsposities, zeker als de markt krap is. De nieuwe regels bieden hen weliswaar meer zekerheden, maar daardoor dus ook minder kansen.