Ook in regio verslechtering van klimaat door ‘grenzen aan de groei’-gevoel

De vooruitzichten voor de woningmarkt in onze regio zijn zwarter dan zwart. Dat heeft niet alleen te maken met de stikstof-uitspraak van de Raad van State, maar ook met de sterke regulering die het rijk en veel gemeenten nastreven. Voor veel projecten is er grote kans op afstel, uitstel of ernstige vertraging. Het maakt de woningbouwafspraken die minister De Jonge van Volkshuisvesting met de provincies heeft gemaakt nog minder reëel. De 900.000 nieuwbouwwoningen tot en met 2030 – waarvan 130.000 in Brabant – stonden al min of meer op drijfzand omdat veel planlocaties niet ‘hard’ zijn. Het eindeloos gesteggel over bouwlocaties, maar ook de enorme prijsstijgingen, personeelskrapte en energietekorten bieden weinig perspectief. Nu onlangs een stevig hek is neergezet voor het juridische ‘geitenpaadje’  dat het kabinet had gerealiseerd om aan de stikstofregels te ontkomen tijdens bouwwerkzaamheden, dreigt het ambitieuze bouwprogramma helemaal in het Nederlandse moeras weg te zakken.

Zeker zo zorgelijk is de verslechtering van het nieuwbouwklimaat in onze eigen regio, waar in de grootste centrumgemeente (Eindhoven) de voorgenomen productiecijfers jaar op jaar niet gehaald worden, laat staan dat er versnelling bereikt wordt. In plaats van alles op alles te zetten om de broodnodige nieuwbouw te versnellen met een innovatieve aanpak – waar we in de regio toch zo goed in zijn – gaan onze bestuurders plotseling twijfelen over wat we als regio aan kunnen.

Zenuwachtig

Brainport regio Eindhoven heeft de status van ‘mainport’, waarmee wordt aangegeven dat onze regio van essentieel belang is voor de nationale economie. Eindelijk komt er van het rijk dan ook een klein miljard euro voor de broodnodige infrastructuurprojecten. Het kabinet heeft zelfs – in de persoon van Klaas Dijkhoff – een aanjager aangesteld die de regio moet voorbereiden op de schaalsprong die nodig is voor de ‘doorontwikkeling’. Maar nu worden we er kennelijk toch zenuwachtig van. Want steeds vaker wordt zorgelijk gesproken over ‘grenzen aan de groei’, een dreigende tweedeling in de samenleving en grote aantallen expats die onze woningmarkt overspoelen.

Al die jaren hebben we gevraagd om extra gelden om verdere groei te genereren en in goede banen te leiden. En nu ze dan zijn toegezegd, klinkt hier en daar zelfs het idee om ASML te verwijzen naar regio’s waar meer ruimte is, een volstrekt onmogelijke gedachte. ‘Nederland is vol’ mag van veel politieke partijen niet gezegd worden, maar voor de regio mag dat kennelijk wel, omdat de hoogopgeleide expats – die volop bijdragen aan de economische groei – onze woningen inpikken. Enkele zorgwethouders maken zich zelfs ongerust over het stijgend aantal leerlingen in het speciaal onderwijs. Zij schrijven dat toe aan het grote aantal expats, van wie de kinderen vaker autistisch zouden zijn. Het zou toch te gek zijn de groei van ons hoogtechnologische bedrijfsleven om die reden af te remmen.

Inhaalslag hard nodig

Laten we de groei van ASML – de prognoses zijn kortgeleden al weer naar boven bijgesteld – en vele andere technologische bedrijven juist aangrijpen om er als regio beter en mooier van te worden, ook op het gebied van zorg, onderwijs, welzijn en cultuur. Een inhaalslag op het gebied van woningbouw en infrastructuur is echter als eerste hard nodig. Er is al een enorm woningtekort en om de bevolkingsgroei (inclusief expats, ja) op te kunnen vangen zijn tot 2040 zeker 62.000 woningen nodig in het Stedelijk Gebied Eindhoven. Natuurlijk zitten de omstandigheden op dit moment niet echt mee, met een oorlog in Oekraïne en de mede als gevolg daarvan sterk stijgende prijzen van brandstof en bouwmaterialen. Over de moeilijke arbeidsmarkt hebben we het dan nog maar even niet. Maar is het dan een oplossing om te suggereren dat de groeibehoefte van ASML en toeleveranciers maar in andere regio’s opgelost moeten worden?

In een regio als de onze zouden we deze extra uitdagingen toch eigenlijk niet uit de weg moeten gaan. Er is in de regio veel innovatiekracht en kapitaal beschikbaar, maar we slagen er kennelijk niet in die te bundelen om werkelijk snelheid te kunnen maken. Liever steken we onze energie in het verdelen van de schaarste. Zo boog de Eindhovense gemeenteraad zich onlangs nog over de vraag hoe we voor leraren, verpleegkundigen en agenten voorrang kunnen regelen bij het toewijzen van woningen. Het is een puntje uit het coalitieakkoord dat – zo bleek wel – nog studie en discussie met zich gaat meebrengen. En dat helaas geen extra huis gaat opleveren.

Onhaalbare mix

Datzelfde coalitieakkoord zet in op een onhaalbare mix in het nieuwbouwprogramma: 30% sociale huur, 15% middenhuur, 40% sociale koop en middeldure koop. Waarna nog slechts 15% resteert voor vrije sectorwoningen, het onderdeel dat vaak de sociale- en middenhuur mede mogelijk maakt. Ondertussen vallen de productiecijfers jaar op jaar tegen. En aan de ‘versnellingstafel’  – een overleg tussen gemeente, corporatie en marktpartijen – wordt druk gepraat, maar een concreet resultaat is er na ruim 1,5 jaar nog altijd niet. Mijn voorspelling is dat een eis van 85% betaalbare woningen ertoe zal bijdragen dat de bouw geheel tot stilstand komt. Ik spreek veel projectontwikkelaars en constateer dat de voorbereidingen voor bijvoorbeeld het ambitieuze plan Internationale Knoop XL (6500 woningen) compleet stil liggen.

Beleggers kopschuw

Ook de aanpak van minister De Jonge werkt niet echt mee om tot resultaten te komen. Zijn plannen om een groter deel van de huurmarkt te reguleren via een puntensysteem maken de grotere beleggers in de woningbouw kopschuw. Hun projecten worden financieel vaak al minder haalbaar door de enorme prijsstijgingen en de grote vertragingen. Een recent rapport van CBRE voorspelt dat zijn reguleringsplan – ook in afgezwakte vorm – zal leiden tot minder nieuwbouw van huurwoningen, juist in een prijsklasse die wel betaalbaar is voor bijvoorbeeld agenten en onderwijzers. Bij de bestaande middenhuurwoningen die straks onder de werking van het puntensysteem komen, zal de eigenaar bij wisseling van de huurders vaker tot verkoop overgaan als de huurprijs substantieel lager uitvalt. Zo bereikt de minister het tegendeel van wat hij wil.

Overheden schijnen zich maar moeilijk te realiseren dat alle regulering en stapeling van vele eisen geen toverdrank vormen die de woningmarkt in beweging brengt, maar juist een dodelijke cocktail met fatale gevolgen voor de markt. Ontwikkelaars bouwen ook graag betaalbare woningen, maar als het bonnetje aan het eind niet in de zwarte cijfers eindigt, wordt er helemaal niet meer gebouwd. Nu er economische tegenwind, misschien zelfs storm op komst is, zijn zij huiveriger zijn om initiatieven door te zetten. Met als gevolg: minder doorstromingsmogelijkheden en uiteindelijk ook minder betaalbare woningen door de scherpe programmatische eisen. Kaalslag dreigt, zelfs zonder stikstofproblematiek.

(Opinie ingezonden door Pieter van Santvoort naar het Eindhovens Dagblad)